Affitti

Il proprietario o comunque l’affittante, o il locatore, se non riesce a farsi pagare spontaneamente dal proprio conduttore - inquilino, può attivare una procedura di ingiunzione o di sfratto per morosità tramite un avvocato, previa analisi di quale sia la soluzione migliore.

In linea generale, il proprietario di un immobile può avviare il procedimento di sfratto in questi casi (alternativi):

1. quando l'inquilino - il conduttore, non paga (cioè per morosità);
2. per necessità, quando il proprietario locatore intende utilizzare il bene per uno dei motivi ritenuti meritevoli dalla legge (per proprio bisogno, motivi elencati in maniera tassativa);
3. per finita locazione, cioè quando il contratto scade senza rinnovo (se non è previsto rinnovo automatico e non è stata data disdetta);
4. per gravi inadempienze del conduttore (es. gravi danni al bene);

Ci sono diversi termini e scadenze per la disdetta o richiesta di recesso, in base alla tipologia di contratto (c.d. equocanone o convenzionati, liberi, su vecchia normativa, sulla nuova, contratti c.d. liberissimi ad esempio per uso turistico, oppure contratti transitori, etc.).

Nel prossimo paragrafo vediamo come ed in quali casi ci si può opporre o rallentare una procedura di sfratto.

Anche qui, il rischio statisticamente maggiore è quello dell'insolvenza (a vario titolo) del debitore/inquilino o comunque dell'indisponibilità di beni o risorse utili a far fronte al credito, e quindi a pagarlo.

Per questo occorre muoversi velocemente e conferire l'incarico ad un legale, anche perchè più tempo si impiega, maggiore diventa il credito (mesi di canone / affitto non pagato) e più ci si mette a riottenere la disponibilità del proprio bene.

Bisogna tener presente che esiste il cosiddetto termine di grazia: avviata la procedura di sfratto, il conduttore che si presenti all'udienza e non si opponga allo sfratto può chiedere il termine di grazia, cioè - in sostanza - un rinvio della procedura e dell'udienza per un periodo non superiore a 90 giorni, durante il quale l'inquilino (il conduttore) potrà evitare lo sfratto per morosità pagando integralmente tutti gli arretrati più le spese del procedimento.

Una volta convalidato lo sfratto, se l'immobile non viene rilasciato spontaneamente, viene fatta partire la procedura esecutiva, prima con atto di precetto, poi - normalmente trascorsi 10 giorni dal precetto - con successiva istanza di esecuzione dello sfratto presso gli ufficiali giudiziari.

Ci possono però essere ulteriori proroghe: in alcuni casi particolari (c.d. casi disagiati) il conduttore può chiedere una proroga, cioè un rinvio, della fase esecutiva dello sfratto (cioè della liberazione dell'immobile da parte dell'ufficiale giudiziario su richiesta svolta dal proprietario tramite il proprio avvocato).

Di base, la proroga può essere concessa solo quando ricorrono i seguenti presupposti (fissati dal legislatore):

• Reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a € 27.000,00;
• Presenza nel nucleo familiare di persone ultrasessantacinquenni, figli a carico, malati terminali o portatori di handicap con invalidita superiore al 66%.

Tecnicamente trattasi di istanze depositate dal conduttore (inquilino) soggetto a procedura esecutiva di sfratto per finita locazione al fine di ottenere la sospensione del provvedimento di rilascio dell’immobile (c.d. istanza per la sospensione dello sfratto).

In altri casi, talvola l'ufficiale giudiziario può rinviare l'accesso o fissare più accessi per liberare l'immobile, dando così indirettamente tempo agli inquilini.

Tutto questo in via molto generale, ogni caso va visto nel dettaglio.

L'Adnkronos, in collaborazione con le associazioni territoriali che rappresentano gli inquilini e i proprietari, ci aiuta a rispondere a questa domanda.

Sebbene gli sfratti siano in calo, permane una grossa difficoltà a pagare gli affitti: circa la metà dei proprietari, il 49%, lamenta mensilità non riscosse.

In alcune aree del Sud la situazione è peggiore della media nazionale, con Napoli e Palermo che arrivano a toccare una quota di proprietari in credito vicina al 60%.
Roma si ferma al 37%, mentre a Milano la percentuale di proprietari che denuncia morosità si attesta al 22%.
Scendono anche le controversie che arrivano fino allo sfratto.

Per approfondire, consulta questo articolo di Adnkronos.

O provi a vedere se spontaneamente trovate un accordo tra voi (proprietà-affittante e conduttore-inquilino) per una rateazione, altrimenti non resta che procedere tramite le procedure di legge ed attraverso un legale.

In alcune regioni esiste il fondo per la morosità incolpevole, valido non solo nel 2018 ma a quanto pare prorogato anche al 2019, grazie al quale il proprietario può ricevere da parte del comune/regione un contributo economico variabile, a patto che l'inquilino riesca a dimostrare che ci sono evidenti ragioni per le quali non riesce a pagare l'affitto.
Per i residenti in Lombardia si può approfondire la questione a questo indirizzo.

Il consiglio è di muoversi tempestivamente, in quanto i fondi possono terminare più o meno velocemente a seconda della zona. Anche in questo caso servirà un legale, in quanto spesso uno dei requisiti fondamentali del bando per accedere al fondo è la presenza di uno sfratto già notificato all'inquilino.
Ti invitiamo ad informarti presso il tuo Comune, allo sportello dei Servizi Sociali.

Varie, anche tempi brevissimi se l'inquilino paga spontaneamente gli arretrati in seguito alla prima lettera dell'avvocato o dopo l'avviso di sfratto. Lo sfratto, comunque, richiede un minimo di 4-6 mesi per avere il provvedimento del Giudice (possono essere di più in vari casi).

L'analisi preliminare da parte nostra è sempre senza impegno e gratuita.

A seguito di questa verrà sottoposto dal Legale di Nostra fiducia e che Ti indicheremo un preventivo che, tenendo conto del caso e della situazione, potrà prevedere anche compensi per obiettivi (ex art. 25 CDF) o senza anticipazioni (ex art. 93 cpc) operando in regime di antistatario (cioè con il recupero coattivo delle eventuali spese di lite direttamente dalla controparte). Quindi anche senza rischi, se non quello di provarci!

Per dare una prima valutazione del Tuo caso, bastano pochi documenti:

• Tuoi dati, copia carta d'identità;
• copia dei documenti che comprovano e motivano il Tuo credito (es. contratto di affitto, copia di alcuni bonifici, sentenza, cambiale, assegno o altro titolo di credito);
• indicazione nominativo del debitore, eventualmente breve relazione (semplicemente un racconto dei fatti e di quanto tentato finora).

Tutti i dati e documenti verranno ricevuti ed utilizzati nel rispetto delle norme sul trattamento dei dati ed eliminati se dopo la valutazione preliminare e preventivo deciderai di non conferire l'incarico (cioè di non proseguire).